Avv. Vitale:L MUTUO FONDIARIO E’ NULLO PER IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINAZIABILITA’ DELL’80% DEL VALORE DEL BENE

La Cassazione, con l’ordinanza n. 1193 resa il 21-01-2020, ha recentemente affermato la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità ex art. 38 comma 2, T.U.B.

La questione

Il mutuo fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

Per tale forme di credito, la legge prevede che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina un limite percentuale massimo dell’ammontare dei finanziamenti

Il combinato disposto dell’art. 38 comma 2 T.U.B. e dell’art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995 ne precisa l’ammontare: “80 per cento del valore dei beni ipotecati“, salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.

Ma cosa accade se la banca viola il limite di finanziabilità?

La Suprema Corte, con la sentenza del 21/01/2020, ha affermato che “il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.

La Corte ha così accolto il ricorso promosso dai mutuatari riformando la sentenza del Tribunale di Marsala che aveva escluso la nullità del mutuo fondiario per violazione del citato disposto ex art. 38, comma 2, del TUB, sul rilievo che la disciplina richiamata non è volta a tutelare interessi ulteriori estesi al regolare andamento dell’economia, o a tutelare la libera iniziativa imprenditoriale; la sfera degli interessi tutelati, ad avviso del Tribunale, andrebbe apprezzata nell’ambito esclusivo del settore bancario, diversamente da quanto poteva affermarsi nel vigore della normativa speciale sul credito edilizio.

La Cassazione ha invece deciso di dare continuità alle precedenti pronunce sul punto (Cass. n. 17352-17, Cass. n. 19016-17, Cass. n. 13286-18, Cass. n. 22466-18) rilevando che solo in ragione del fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa la disciplina del trattamento di favore riservato al credito fondiario è stata ritenuta (e dunque può esser ritenuta) conforme a costituzione, secondo quanto esplicitato nella sentenza n. 175 del 2004 della Corte costituzionale; sicchè da questo dato non può prescindersi nella ricostruzione dei tratti essenziali della fattispecie secondo l’attuale assetto normativo e costituzionale.

In conclusione, quindi, si può attestare che ad oggi l’orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità pretende che non venga superato il limite di finanziabilità, cioè quel limite quantitativo di finanziamento fondiario parametrato al valore dell’immobile dato in garanzia.

A cura dell’avv. Vincenzo Vitale

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